抵押房屋贷款实际上是指用客户已经拥有可以上市流通的商品房屋用以抵押给银行贷款的品种。区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如：炒房，炒股是不允许的，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。
流程
1、买卖双方签订房屋买卖合同，约定首付款、贷款和尾款的金额；
2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认；
3、银行对贷款申请进行调查、审批；
4、购房人与银行签订借款及担保合同;
5、售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人取得首付款；
6、购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保)；
7、银行向售房人账户发放贷款；
8、买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款；
9、购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记)
四类房产不能办理抵押贷款：
一、未结清贷款的房产 抵押消费贷款的房产必须是没有任何抵押且无贷款的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行已经拥有此房产的他项权利，借款人再对此房产进行抵押，银行不是允许的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利，为此借款人不能够使用抵押消费向银行申请贷款。
二、部分已购公房 已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房，因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行也无法操作此套房产的抵押消费贷款;另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行交易，也就无法操作该项业务。
三、未满五年的经济适用房 回迁房是政府保障性住房之一，一般按经济适用房管理，或者其房屋性质归属于经济适用房。根据国家的政策，未满五年的经济适用房是不允许上市交易的，同样无法办理抵押消费贷款。
四、未取得房产证的小产权房 对于小产权房产，如果居住人没有取得房产证的话，对房产只有使用权而没有所有权，没有取得此套房产的所有权证书，所以这类房产就不能上市交易，无法到建委做抵押，更不可能办理抵押消费贷款。
抵押贷款又分限额抵押与传统抵押形式两种，额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保，是有别于传统抵押制度的新抵押制度，它与传统抵押制度相比，区别在于：
（1）额抵押所担保的债权为不确定债权；
（2）限额抵押所担保的债权通常为将来的债权；
（3）限额抵押必须预定限额外负担；
（4）限额抵押权不随主债权的转移而转移。限额抵押权虽然比传统抵押权的更具有独立性，但额抵押权仍属担保物，其设立方式，效力与传统抵押权并无本质区别。