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  • 北京甲级写字楼大降价,CBD房东喊企业“回家”

    石河子科创港实业有限公司 2020-05-08 09:35     63次浏览
  • 在北京某投行做品牌经理的思宁,最近一天能接到两三个中介的电话,对方几乎都问着同样的问题:“贵公司需要换写字楼吗?”

    “都是钱的事。”陈晨是北京互联网某创业公司的负责人,主要从事线上业务,受疫情影响并不大。但近期写字楼租金普遍下降,也让陈晨有了换租的想法。“对我们小公司来说,活下去才是最值得考虑的事情,在哪办公都无所谓。”

    当陈晨和写字楼业主方去谈退租事宜,却在最后收到了对方一份降价约13%的租赁新合同,业主方主动降价换来了他放弃搬家的念头,“少交好几万的房租呢,划算。”

    但还有更多企业计划向丽泽等新兴或非核心区域搬迁,以降低租金成本,让公司活下去。采访中一位机构从业人员透露,他们手上有一家广告公司从CBD搬到了亦庄,“他们的租金预算从20块钱变成5块钱。”

    01 退租

    大幅下降的租金,成为中介销售员兜售甲级写字楼、劝人换租的卖点。一位业内人士告诉36氪,北京有部分写字楼的租金下降幅度超过10%,“是非常大的折扣。”

    但实际上租赁成交情况并不理想。上海商业地产中介员工对36氪称,他年前手上有两三个上市公司在看办公室,有一个已经谈了一年多,本来准备年后签约,今年碰上疫情后,这块支出就被冻结了。整个中介市场今年“开单特别难”。

    疫情下的封闭和隔离让整个写字楼市场在一季度基本上处于冰冻期,由于无法进行客户带看及签约,导致租赁成交活动大幅下滑。据太平戴维斯统计,北京市甲级写字楼的空置率在一季度上升至13.2%的高位,创下自2010年以来10年值。

    在北京市场上,因为新增租户不及退租企业多,甚至出现了净吸纳量为负的情况。

    李清原本在北京经营一家员工规模二百多人的互联网旅游公司,疫情中的营业额几乎为0,公司在疫情初始期让员工居家办公,但没多久就裁掉了一半人。继续撑了两个月之后,又退掉了租赁的办公室。

    “当没收入的时候,还要办公室干什么呢?”李清砍掉了支出,携全家老小回到了老家,准备修整后再做打算。

    像这样退租离场的企业不在少数。“疫情是对所有企业都是韧性的考量。”太平戴维斯华北区交易及咨询服务业务负责人温书阅认为位于金字塔顶端的企业在抗风险能力上的韧性较强。而中小企业面临着更大的风险,他们也成为引发今年写字楼市场波动的群体。

    某联合办公员工逍芙五一前后正在担心自己会失业,受疫情影响,逍芙所在的职能部门二月份已经裁员了三分之二,四月至六月的工资将暂缓发放50%。“不知道公司还能撑到什么时候。”因为很多公司退租或者缩减了租赁面积。

    程明是联合办公的租户,他所在的公司因为投融资市场入冬,自2019年下半年就已开始陆陆续续进行裁员,去年底还违约退租原来的独立办公室,换到了联合办公区域,但疫情来临之后,员工们只能远程在家办公,索性连联合办公的租约也给退了。

    “永远是市场说了算。”温书阅认为,现阶段企业对租金预算的下调已不可避免。

    原本对立的甲乙方,现在也开始抱团“共克时艰”。

    据戴德梁行的统计数据,今年一季度北京全市写字楼的净吸纳量为负36782平方米。四个一线城市全部面临同样的问题:一季度深圳写字楼空置率24.6%,环比上升2.6个百分点;同期上海空置率为21%,广州为5.2%,均有不同程度的上升。

    02 抄底

    因为租金下降,一些北京CBD的写字楼正在喊话让之前流失的租客回来,后者是被不断上涨的高租金挤走的,但现在他们降价了。

    “目前有医药及IT等业绩依旧较好的行业企业在换新办公室,准备从乙级写字楼换到甲级,成本比以前(租乙级)还低,这在之前是不可能做到的。”高力国际华北区董事总经理严区海4月底刚刚带了一批客户看楼,然后在朋友圈里写道,“2020年首都的企业有更多的甲级/超甲级办公楼可供选择,请大家紧紧抓住这个难得的窗口机会。”

    据CAIC数据统计,2020年一季度一线城市平均租金降幅超前5个季度的租金平均降幅2.1%。出租率下跌1.2%,高于前5个季度的出租率平均跌幅0.7%,创2019年一季度以来的降幅。其中北京平均租金已经连续 6 个季度下跌,一直处于下行态势。

    一线城市写字楼市场租金变化

    温书阅也认为,对于希望入驻CBD核心区的企业来说,这是一个很好的机会,一般写字楼的租约锁定至少三到五年,如果预期公司业绩会上涨,在市场下行窗口期锁定未来几年内的低租金不失为一个好办法。

    目前在北京市场上相对坚挺的区域只有金融街和中关村,前者聚集了大型金融企业,后者则以互联网企业为主要租户。CBD区域则吸纳相对缓慢,一季度空置率上升至12.5%。在好租网上,仅CBD核心区,目前就有1890 套写字楼房源等待出租。

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    北京各商圈空置率

    不过,因为大部分企业在租金预算上收紧,CBD甲级写字楼并未能被及时填补空置。相反,和核心区相比,整体的需求量、看房量、来电来访以及签约量的数据,都较疫情前有所增长,写字楼也租赁降级了。

    03 洗牌

    如果说疫情是压倒骆驼的最后一根稻草,那么实际上它也只是加速了写字楼租金下降的过程,特别是在联合办公的细分市场中,市场风险已经积累。

    联合办公行业在2015年兴起,并在2016-2017年迎来凶猛扩张,这一时期正是写字楼市场租金高峰期。“尤其在北京市场,有些办公地点的租金一天就是五六千。”当遭遇市场下行,“二房东”的盈利模式面临着严峻挑战,一方面要交高额租金,另一方面最主要的客户是受疫情影响的中小型企业主。

    太平戴维斯和高力国际均指出即使没有疫情,联合办公行业也面临着大规模的洗牌。

    从去年开始,北京甲级写字楼的租金也开始出现缓慢下调。太平戴维斯报告显示,北京甲级写字楼已经连续第五个季度出现环比下滑,至每月每平方米人民币363.0元,同比下降了2.6%。

    “仅从甲级写字楼净吸纳量创历史记录来看,意味着企业开始出现从甲级写字楼向乙级或产业园区搬迁的迹象,同时还包含了由于成本因素退租或正常合约到期而新出的空置面积。”高力国际华北区董事总经理严区海认为,目前保证出租率是最为重要的事情。

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    数据来源:高力国际

    但从企业租户角度看,此前甲乙级写字楼之间的租金差过大,甚至超出了品质级别差距,这意味着甲级写字楼的溢价过高了。

    李晶是某互联网公司高管,她为挑选合适的写字楼几乎跑遍了整个北京。“甲级写字楼的价格都差不多,在公司承受范围内能入眼的其实没几家。”良好的空调送风系统和安保措施、交通便利、独立卫生间、足够的餐饮配套是李晶对写字楼的硬性条件。

    “有的大楼看起来高大上,挑高恨不得八米,结果夏热冬冷完全不实用。更别提有些甲级标的,连基础的安保都做不好。”看完市面上楼宇后,她吐槽很多写字楼的设计“全用在了大堂上”。

    经历疫情洗礼后,企业对写字楼服务有了更多体验。温书阅告诉作者,租金之外,的物业管理会让用户的粘性变得更强,好的物业管理在突发事件下极有可能成为留住客户的关键因素。甲级写字楼在降租金之外,还需要提高楼宇的综合条件和物业服务才对得起高租金。

    (应采访对象要求,文中思宁、陈晨、逍芙、程明、李晶均为化名)

    文章来源:36kr

    发布:范慢
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