若站在2022年初的节点上回望，历经行业面临重大挑战和深刻变局的2021年，正荣地产（06158 HK）实则交上了一份成色尚佳的答卷。 2021年全年，正荣地产累计实现合同销售额1456亿元，同比增长2.6%，基本完成了销售目标；年内实现营业收入370亿元，同比微增；净利润12亿元，核心利润22.8亿元；同时，预收楼款大幅增长50%至910亿元，确保了未来1-2年的结转收入。 但素来是资本市场“优等生”的正荣地产，也未能幸免于资本市场频发的黑天鹅事件。“自四季度开始，很多公司包括正荣在内，已经无法在公开资本市场上再融资，种种压力接踵而至。”3月31日，正荣地产董事局主席黄仙枝在2021年度业绩发布会上表示。 承认问题是解决问题的第一步。立足困难重重的当下，正荣地产管理层直面问题，给予投资人与市场以坦诚的回应和切实的解决办法， “展望2022年，市场建立新常态，预期正在逐步企稳向好，正荣努力做好战略复盘和战略刷新。”黄仙枝表示，一方面以盘活可用资金，优化现金流，全力推进项目销售回笼，聚焦有序经营，恢复企业自身的造血能力；另一方面，正荣积极与各方面展开诚恳沟通，以换取更多时间。 “我们相信市场环境会逐步向好，公司有能力有信心化解当前的流动性困难，给每一位购房者、投资者、合作伙伴及金融机构交出一份满意的答案。”黄仙枝如是说。 优质土储，构筑有序经营之基 2021年是正荣地产“2019-2021三年战略”的收官之年，纵观过去的一年，正荣地产展现出的是整体稳定的销售和经营能力。 在正荣全年近1500亿元的合约销售额中，一二线城市的销售金额占比高达90%，其中长三角、海峡西岸占比分别为53.8%、24.8%。期内，合约销售均价达到16545元/平方米，较2020年的12295元/平方米增长34.6%，展现了正荣产品溢价保障。 在2021年下行的销售市场上取得这一业绩，得益于正荣在布局上持续聚焦一二线城市的投资策略。 报告期内，正荣新增了29宗地块，总建筑面积合计约430万平方米，其中一二线城市占比达到89%。从区域来看，长三角新增土储的占比为42%，聚集于其传统的三大核心城市南京、苏州、无锡，并新进杭州，获取2宗地块；其次，海峡西岸的新增土储占比约28%，分别位于厦门、福州、南昌等城市。 截至2021年末，正荣的总土储达到了2595万平方米，总货值为4300亿元，其中超过8成位于一二线城市，长三角、海西区域占比分别为37%、25%。 值得一提的是，正荣在2021年着力提升了其土储权益比和并表比，分别达到了60%、64%，保障了在项目中享有更高的收益。 高质量的土储，是正荣保持稳定经营的根基，更是其在销售端把握市场回暖机遇的关键抓手。 2022年以来，监管层多次释放利好信号，多地也开始出台楼市松绑政策，包括郑州、哈尔滨、福州等在内的许多城市在限购、限售等方面有所放松，对销售市场的恢复起到了促进作用。 在与购房者关联更密切的房贷方面，各地亦出现了明显松动，2022年初以来，银行已经加快了房贷的审批速度，目前平均的审批放款时间已经缩短至一个月左右。 “部分城市如杭州、上海放款时间缩短至1~3周，我们布局的合肥放款时间基本上1~2周。”正荣地产执行董事兼常务副总裁李洋表示，多地的房贷利率也呈现逐步降低的趋势，“苏州、广州的首套房贷利率已经低于5%，而南京的也下降至5.4%。我们相信随着整体房贷利率的逐步的降低和放松，也有望进一步的释放购房者的基本的需求，并逐步带动我们整体的销售工作。” 目前，正荣的可售货值约为1300亿元，主要分布于省会、强二线城市。“这些城市有大量的人口规模，客户的需求也相对稳定，我们相信经历过一段时间的低谷徘徊之后，销售市场的基本面总体还是有保障的。”李洋称。 这也正是正荣在2022年的核心工作之一。黄仙枝表示，目前正荣聚焦有序生产经营和回款两大工作，战略上以“保交付、保供货，保品质、促销售、促回款”为五大核心目标。 “2021年，正荣一共实现了63个项目、88个批次、5万多户的交付，”李洋介绍，“在今年一季度我们已经顺利的完成了4600多户的交付。” 自2月中旬春节假期结束、工人陆续返岗后，正荣85%的项目都已经处于正常开工的状态，目前整体运营情况稳定。 李洋表示，“个别项目由于疫情、大环境变化等特殊原因，我们会主动采取灵活措施，在不影响供货和交付的前提下，采取分期施工、分期竣工、缓建等灵活措施。预计我们在二季度交付量会超过19000户。” 盘活资产，加速资金回笼之术 正荣努力维持稳健经营的同时，2021年的地产行业也在发生着剧烈变动。 2021年从头部企业出现流动性危机开始，地方监管骤然收紧，金融机构的监管逐步趋严，加上贷款两集中的限制，房地产行业人人自危，危机也逐渐扩散至其他房企，乃至以往一向表现良好的部分房企亦不能免俗。 行至2022年，行业所面临的境外资本市场和经营环境发生巨变，正荣构建的良好基本面也随之受到影响。“正荣的受限资金大幅度增加，导致流动性出现了一些困难。”正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮坦言。 身处这一境地，正荣没有逃避，而是上下一心，维持经营的稳定，并努力进行自救。而实现自救的基石便是来自投资者的支持。 2022年2月，正荣就一笔永续债及年内到期的境外债寻求展期。据正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健介绍，正荣在境外的同意征求与交换要约已经获得了高票通过。 “3月29日，公司已经完成了5笔优先票据、1笔永续债，合计约12亿美元的债务展期到2023年，大幅缓解了公司的短期流动性压力。”陈伟健表示，同时另有一笔境内ABS获得了展期。 这也意味着，正荣得到了喘息的机会，步入风险处理的相对稳定期。在这一期间，除了加强销售促进回款之外，正荣走出当前困境的另一个关键举措便是盘活资产。 正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健表示：“公司目前在项目层面沉淀的资金还是很大的。我们一方面稳定项目生产，争取尽快释放受限资金；另一方面，我们也在争取转让部分项目来改善流动性，尽最大的可能盘活一切可以盘活的资金。” 据李洋介绍，当前经营管理工作主要针对两类资产。一方面，正荣已梳理和铺排了大约20-30个合作项目，积极与项目合作方，以及一些地方国企央企洽谈，进行股权转让，“希望通过提前退出部分合作项目，盘活受限资金，加快整体的资金回笼。” “其次是公司自持的一些商用物业，”李洋表示，目前正荣持有投资性物业12个，分布在南京、福州、上海、西安等城市，以商业综合体、购物中心、办公楼为主，总建筑面积接近80万平方米。据测算，这些投资性物业的公允价值接近100亿元，扣除贷款后的净值约在40多亿。 “我们也希望通过出售这些项目资产，实现资金的提早回笼，降低我们整体的负债规模。”李洋称。 积极开源的同时，正荣也在最大程度地保存现金，核心举措便是暂缓2022年的新增拿地，控制规模。黄仙枝亦坦言，“公司正在处于特别时期，因此今年决定不设定任何具体的销售目标。然而，我们会采取一切必要的措施，促销售促回款，尽快降杠杆。” 尽管在销售规模上未曾设定目标，但正荣向市场和投资者许下了另一个重要承诺。 “在以现金流为导向的策略下，正荣一方面加强严控成本，一方面狠抓现金，与此同时，我们将继续推出高质量产品，重塑购房者信心。”陈伟健表示。