2022年3月25日，龙湖集团（00960.HK)发布2021年度业绩。 在整个地产行业面临巨大去杠杆压力的局面下，龙湖仍然交出了一份可圈可点的成绩单，实现营业额2233.8亿元，同比增长21%，实现归属于股东的净利润238.5亿元，同比增长19.26%。房地产开发业务一如既往表现稳健，全年实现地产开发合同销售额2900.9亿元，同比增长7.2%。 　　特别值得一提的是， 2021年，龙湖集团经营性业务得到跃级发展：由商业运营、租赁住房组成的投资性物业收入达到104亿元，由物业管理等组成全口径收入达到104亿元，投资性物业收入和物业管理收入达到“双百亿”量级。也就是说，龙湖集团服务引擎在三年内实现从“百亿”到“双百亿”跃级发展。这其中，龙湖商业贡献的比例为77.3%。 　　对龙湖商业来说，2021年是具有里程碑意义的一年：一方面，二十余年的经验积累与团队历练，龙湖商业需要继往开来，站在新起点开启新局面；另一方面，龙湖集团整合物管和商管业务，正式启动了龙湖智创生活的赴港上市，这意味着龙湖商业的轻重业务逐渐明晰，同时也对商业运营能力提出了新的挑战。 　　战略先行 　　商业是龙湖集团的六大主航道之一，自2000年从重庆起步以来，凭借“天街”和“星悦荟”两大商业产品线品牌，稳步推进在全国高能级城市的网格化布局。 　　截至2021年12月31日，龙湖商业累计开业商场61座，已开业商场建筑面积达594万平方米，整体出租率97.2%。商业租金增长40%至81.5亿元，商场销售额增长53%至467亿元，全年平均日客流209万人次，同比增长38%。 　　骄人成绩的取得不是偶然，而是龙湖商业清晰的战略路径扎实落地而来，龙湖商业坚定地践行深耕一二线城市、“网格化”布局和TOD模式，发展策略明晰。 　　自2017年首次提出“网格化精准投资，加密一二线城市布局”的选址策略，在城市进入和选址布局方面，聚焦核心一二线城市，并依托于自身特有的城市地图研究体系，进行网格化精准投资布局。 　　20余年的商业运营经验积累，带来可持续性收入的稳步增长，2021年，龙湖商业在后疫情时代消费回暖的势头下快速发力，全年迎来12座新商业项目开业，包括：北京丽泽天街、龙湖苏州狮山天街北里、龙湖长沙洋湖天街、武汉江宸天街、龙湖成都锦宸天街、龙湖南京河西天街、龙湖杭州江东天街、北京熙悦天街、龙湖苏州东吴天街、武汉范湖里特色商业街、龙湖杭州丁桥天街、龙湖重庆公园天街。 　　截至2021年末，龙湖商业已进入全国30座城市，累计开业商场达61座，累计获取的商业项目超过120个。 　　TOD是提高城市效率和可持续发展的有效途径，作为TOD模式的深度践行者，龙湖商业致力于聚焦重点城市的交通节点，突破地域和时间边界，以城市核心脉络，聚合城市功能，落地都市新空间。 　　早在2003年，龙湖集团的第一个购物中心项目——龙湖重庆北城天街开业。这个项目位于重庆江北观音桥商圈，当时重庆的第一条轨道交通正在这里建设。重庆北城天街项目成为龙湖集团思考和探索TOD模式的起点。 　　经过几年的积淀，2009年，龙湖集团开始新一轮战略规划，开始持有商业道路，并主动将商业项目结合轨道站点选址建设，甚至结合铁路站点进行站城一体化融合开发。 　　2018年，龙湖集团提出“空间即服务”战略，在多业态空间中打造运营、服务能力，并加强多维协同。 　　如今，在TOD模式这一“多核CPU中”，龙湖集团旗下的六大主航道业务及创新业务均可作为插件，适配在不同需求的基板上。地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务、房屋租售、房屋装修以及养老服务、体育公园等业务，成为龙湖集团TOD样本中不可或缺的业态。 　　2021年，龙湖新开业的商场皆秉承了天然的TOD基因，拥有四通八达的交通路网，能连接更为广泛深远的城市客群。 　　例如，龙湖苏州东吴天街落子苏州市吴中区，位于地铁2号线、4号线交汇的石湖东路站，是位于苏州城南的双地铁上盖城市综合体，预计未来将通过地铁线带来大量优质客群。除商业外，龙湖还在该区块落位高端住宅、以及租赁住房项目、高端酒店等多元业态，构筑了一座总体量近40万平方米的TOD综合体，提升了该区域乃至全苏州消费者的消费、生活体验。 　　苦练内功 　　有了战略落位，如何在商业里装入恰如其分的内容，以满足消费者需求，考验的便是招商定位和运营的看家本领了。 　　龙湖天街的主题语为“龙湖天街，转念即达的欢乐入口”，意即龙湖商业希望带给每一位走入天街的顾客更多新鲜的体验，让顾客能够全方位、多维度的感受到欢乐。 　　为此，龙湖商业要求每一个新开业项目在筹建初期都要建立独特的“故事脚本”，并将“故事脚本”融入到空间设计、业态引入、营销推广以及客户服务等各个环节。这就要求所有项目总经理在“商场总导演”的角色里充分发挥能动性，全面负责购物中心平台运营，积极协调内外部资源，以消费者为核心，在天街演绎欢乐大戏。 　　例如，北京丽泽天街以“STAGE”为概念，通过重新定义品牌组合，让每种业态都融入场景体验之中，并提倡空间美学与内容品牌的无感连接，使消费者在不同角色之间自由切换，让购物体验更具场景体验感，也构成其独有的品牌气质。 　　龙湖成都锦宸天街响应成都市“公园城市”建设发展战略，营造与自然、城市有机融合的区域性生活空间，以“接近自然，回归自然”作为设计法则，贯穿整个建筑空间。 　　依托龙湖商业自身强大的品牌号召力、优质的运营实力以及良好的合作口碑，入驻龙湖天街的不少品牌布局了特殊产品线或特色化场景门店，以此呈现更好的品牌形象，为消费者创造更多惊喜的购物体验。 　　以2021新开业商场为例。龙湖长沙洋湖天街汇集国内外近300家优质品牌，其中城市首店、旗舰店约占40%，引领区域消费升级；武汉江宸天街则引入超290家品牌，包含30%城市首进品牌，40%品牌定制旗舰店；龙湖成都锦宸天街开业时，区域首进品牌达到近50%。 　　龙湖商业密切捕捉着消费群体的蛛丝变化。他们也会不断更新消费品牌，吸引新生代客流，保持商场的活力。 　　2021年长楹天街调换了200多家品牌商户，其中网红店占比达40%，通过对品牌布局的调整，为长楹天街带来新的客群。因此，长楹天街2021年也积极引入更多网红品牌入驻，以提升整体人气。 　　在深度链接消费者情感的诸多尝试中，商业原创IP活动异军突起，龙湖在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验：66天街欢抢节、天街欢乐季等活动均已举办多年，2022年，龙湖原创IP活动再添一员——天街庙会，该活动聚焦农历新年消费旺季，旨在打造集购物、娱乐、社交于一体的节日盛宴，为城市春节档消费增添新活力。 　　轻重并举 　　经过二十余年经验积累与实践探索，龙湖商业的综合运营能力日臻成熟，亦培养出一支锐意进取且经营稳健的商业团队，具备从商业空间布局，到空间场景营造、空间创新运营，再到空间价值赋能的全链条能力。开展商业轻资产是龙湖集团“空间即服务”战略的又一次延伸。 　　龙湖商业轻资产模式，旨在为不同需求的业主提供更为灵活的专业商业运营服务，从而实现资产的保值增值。依托全链条的商业运营能力，龙湖商业将贴合不同阶段、特性的轻资产项目需求，进行精细化的经营和管理能力输出。 　　2021年，龙湖商业开启轻重并举模式，在一二线城市网格化布局提速，全年守时保质地新开12座商场，长沙、武汉首座天街开业运营，全国首个龙湖商业轻资产项目——武汉范湖里商业街惊喜亮相。 　　范湖里是由龙湖集团与武汉地铁集团整合资源优势打造地铁TOD商业示范项目，布局在城市核心商圈，位于武汉综合经济指标排名第一的核心区域-江汉区，坐落于地铁2号线和3号线换乘站，串联起武汉三镇，并与武汉江宸天街联通，服务周边近百万居住客群。 　　2022年，龙湖商业将有18座商场投入运营，其中，13座为重资产，5座为轻资产。在强大的集团实力与商业体系能力的支撑下，龙湖商业未来将“轻重并举”，与更广大的合作伙伴共享资产管理价值，提升红利。 　　2022年初在香港联交所递交招股书的龙湖智创生活，就涵盖了龙湖商业管理的能力，龙湖CEO陈序平表示，相比其他企业，我们的优势就是这么多年沉淀下来的围绕“空间即服务”的商业运营能力。比如说我们商业出租率可以达到99%，我们自己在手的项目，整体回报率达到了6.5%，有了这样的能力，在自己持有的商业项目之外，我们对外去做轻资产拓展，让一些手持商业综合体但是不具备运营能力的业主，通过引入龙湖智创生活的商管，能够让他的资产盘活，获得稳定的回报，对应的我们也能获得相应的回报，这是我们多年沉淀下来的业务输出。 　　对比市面上的商管公司，陈序平认为，龙湖最大的优势就是业务能力和品牌，还有科技服务。近几年，龙湖商业实现了空间在线、业务在线、流量在线、数据在线、资产在线，所有的业务系统在线化，所以我们对外做轻资产管理服务的时候，运营成本、管理成本会比其他人低。在同样的取费的情况下，能够获得更好的回报。 　　龙湖商业的良性发展与融资成本的关系密不可分。一直以来，龙湖持续强调盘面安全，将严控负债规模及不断降低融资成本作为发展的重要前提。 　　2021年，集团实现平均借贷成本4.14%，创历史新低；平均贷款年限6.38年，净负债率46.7%，在手现金885.3亿元，现金短债比6.11倍，一系列指标均维持行业内的较高水准，连续六年满足“三道红线”指标要求。 　　集团持续获资本市场认可，是国内少有获得境内外全投资级评级的民营房企。其中，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，中诚信证评（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定，令集团继续保持民营房企的最佳信用评级。