2022年以来，房地产“救市潮”，正在全国蔓延。据中原地产研究院不完全统计，截止到4月18日，全国累计已有近80城出手“救”房地产。最开始是山东菏泽、广西玉林、浙江湖州等这些三四线小城市，逐渐地哈尔滨、郑州、福州、南宁、贵阳、南昌、西安等省会城市也加入其中，到后来连一线城市上海、广州等也沦落到不得不出手“救市”的地步了。 各大城市“救市”的形式也五花八门，诸如降低首付比例、发放购房补贴、调整公积金政策等出镜率最高。此外，省会城市郑州，率先“取消了认房认贷”，而且又重启了“棚改货币化安置”政策，算是给全国的一二线城市开了头。随后，我们看到，福州取消了限购，外地户籍在福州主城区内购房已无需提供社保或纳税证明或落户；哈尔滨废止了限售政策；兰州明确，已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购买住房的，执行首套房贷款政策；南京部分地区取消限购，外地户籍居民可在溧水区、六合区购买1套商品房。 2022全国各大城市为啥急着“救”房地产？想回答这个问题，不容易，我们需要从微观房地产和宏观经济两个层面进行分析。但是总结起来其实就是一句话：实在是耽误不起了！ 微观层面，指的是房地产行业自身的情况：4月17日，统计局发布了3月份及2022一季度房地产投资等相关情况，从公布的数据来看，房地产行业已经出现了较严重的问题： 第一、2022一季度房地产开发投资增速0.7%，这是房地产1998年市场化以来最低的增速，上一个最低点是2015年的1%； 第二、2022年3月份，重点70城中二手房价格下跌的城市数量仍然有45个，占比超过64%。为什么只说二手房不说新房，因为二手房才是市场的真正晴雨表。新房受“限价”政策影响，价格早就失真了； 第三、一季度销售额、销售面积、销售价格“三降”：商品房销售额同比下降22.7%，销售面积同比下降13.8%；全国商品房均价为9522元/平米，同比跌幅为10.3%。其中3月份百强房企销售额同比下跌52.6%，销售面积同比下跌57.2%； 第四、开发商拿地积极性明显降低，一季度房企土地购置面积同比下降超过40%。其中的原因我们不说，大家也都明白，主要是两方面原因：一是资金紧张，导致房企拿地热情骤减；二是对后市预期严重不足，很多房企拿地有所收敛。 第五、国家统计局公布数据显示，截至2月末，商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米。从去化周期来看，库存消化周期已持续增至19.5个月，不同能级城市皆保持上扬：一线增至12.96个月，二线增至18.05个月，同比涨幅均在40%以上，，而三四线去化周期已达到23.25个月，同比增83%。其中防城港的商品住宅去化周期达到了90个月左右，也就是说需要约7.5年才能卖完； 第六、3月份国房景气指数降至96.66，创2021年3月以来的新低。 看到这里，很多人可能明白了，我们标题所说的“实在是耽误不起了”的真正含义了：此情此景，如果不对房地产进行“救”，那么势必市场行情会更差，不排除接下来有“一泻千里”的可能性。为什么这么说？因为当下，购房者根本没兴趣买房了，整个房地产行业，已经陷入“困境”了。 有两个数据很难说明问题：第一是一季度个人住房贷款新增1万亿左右，增量较去年同期下滑2.4%。具体来说，2月份同比减少了5948亿元，3月居民中长贷仍承压，预计减少4500亿元；第二是2022一季度居民新增存款7.82万亿，创下了历史最高纪录。换言之，当下老百姓都不敢消费了，转而喜欢“存钱”了。 “救”房地产，真正救的是老百姓买房的信心，老百姓有信心，开发商才能销售回款，才能存活，新、二手房才有交易，地方才有税收，才有经济来源（房地产行业的兴衰关系到地方的“钱袋子”），这是一个完美闭环，所以当老百姓都不消费，没兴趣买房的时候，确实到了出手“救” 的时候了，而且“实在是耽误不起了”。 看完微观房地产层面的分析，我们再来看宏观经济层面的情况。 今年以来，国际形势更趋复杂严峻，国内疫情也呈现点多、面广、频发的特点，对经济运行的冲击影响加大。我们看到，一季度GDP同比增长4.8%，放缓不少，比机构预计的5.6%相差甚多，而且还让全年5.5%的增速，后三个季度的压力大增。 此外需要注意到的是，3月主要经济数据边际显著下滑，其中消费、房地产、新订单等回落最明显：3月规模以上工业增加值同比增长5.0％，较1-2月下降2.5个百分点；房地产开发投资同比-2.4％，较1-2月下滑6.1个百分点。房地产拉胯，其上下游的消费也被拖累：3月份家电及音像器材、家具分别下跌4.3%、8.8%，建筑及装潢材料则只小涨了0.4%；社会消费品零售总额同比增-3.5％，剔除价格，实际同比-6.04％；服务业生产指数同比-0.9％；PMI供应配送时间为48.6％，创2020年3月以来新低。 宏观层面的经济增长情况，虽然不能用“悲观”来定义，但也称不上“乐观”，更何况4月份经济下行的压力仍然在加大。所以这个时候，作为经济增长的“第一大支柱行业”房地产必须要稳，因为房地产是经济的压舱石——海通证券研究报告显示，2000年-2020年，房地产对GDP的平均贡献率高达12.5%，其中房地产+建筑业的合计贡献率超过了20%。 看到这里有一个结论已经非常清晰了：一季度经济数据不理想，说白了是房地产主要在“拖累”。而当前房地产有“硬着陆”的风险，这也是国家不希望看到的。对于房地产，高层早就明确了，它的支柱地位不变。所以这也很好地解释了2022为啥要急着“救”房地产了：实在是耽误不起了。 用著名经济学家任泽平的话说就是，“房地产是周期之母，第一大支柱行业，房地产稳，则经济稳。”直白点说就是，房地产肩负着稳经济的重任，关键时期，绝对不能掉链子。 在北师大教授董藩看来，全国近80个城市出手“救”房地产，其实就是在救经济。因为房地产不仅是支柱产业，还是主导产业，更是先导产业。一方面估算，中国GDP总量的30%-40%是由房地产业完成的；另一方面，房地产通过产业整合和带动，决定了其他产业的市场需求和供应情况，对整个国民经济的主导作用非常明确。 截止到4月18日，全国有近80个城市出台了“救”房地产的政策，专家预计后续仍然会有更多的城市加入。只不过，虽然1-4月份，市场暖风频吹，政策触底的迹象明显，但市场的底部可能仍未出现。 最后有两个问题需要回答：第一，房地产还有发展空间吗？第二，会不会重走过度依赖房地产的老路？ 对于第一个问题，经济学家任泽平4月19日在文章中给出了回应，房地产仍然有较大发展空间，可以在稳增长中发挥重要作用。依据有3个：第一、2021年中国城镇化率64.72％，还有10个百分点以上的空间； 第二、人口流入的都市圈城市群还有住房需求缺口，可以通过人地挂钩和因城施策松绑满足市场化商品房需求部分； 第三、农民工、新毕业大学生、新市民等对住房刚需明显，我们建议今年应该大力大规模实施保障房租赁房建设，既能拉动经济增长、就业，还能改善民生，是最重要的抓手之一，有百利而无一害，德国、新加坡等都有成功案例。 对于第二个问题，央媒经济日报在《稳楼市需谨防市场过快上涨》文章中也发声定调了：当前各类政策出台，目的不是再让市场通过暴涨来纾困，而是实现平稳健康发展，同时要谨防重走过度依赖房地产的老路。 虽然央媒定调“不会重走老路”，但是面对一季度房地产出现了严重问题，接下来国家对房地产的刺激力度大概率会更大，这意味着一连串的利好可能会降临——除降准之外，5、6月份降息的概率也进一步加大了。 与此同时，专家刘博认为大家完全没有必要担心房地产会“刺激过度”，迎来大幅反弹：一方面，疫情反反复复，很多家庭的经济收入大幅下滑，住房消费肯定会趋于理性，这决定了后续楼市很难复制前两年的火爆行情；另一方面，房价处于高位，“房住不炒”已经深入民心，且居民部门的负债率已经接近极限了。 显然，去年房地产和楼市的调控政策来得太猛烈了，全国性的“三条红线”、“房贷集中管理”等调控政策已经给房企、银行、市场带来了明显影响，深圳更是出台了二手房参考价这样的超严政策，给市场造成前所未有的压力，低迷态势是非常深切的，即便在国家近期如此密集的扶持政策下市场仍然反应迟钝。 我不清楚政策面到底是什么原因，导致扶持性政策迟迟未能推出。分析了一下，可能有如下两个理由： 第一个理由是，深圳房价太高了，任何放松或扶持性政策都可能成为房价再次上涨的动力。 深圳房价高，这的确是个事实，目前仍在执行的各项调控政策的确对房价构成现实压力。 但是，还记得那个著名的悖论吧：因为怕苍蝇飞进来，就把窗户关死，连新鲜空气也挡住进不来了。现在的深圳楼市政策就存在这样的悖论，为了防止房价反弹，干脆管死市场，继续让成交量在低位徘徊。 什么是成交量？表面看，是买卖房子的数量，背后是市民刚性消费的需求。总不能把调控政策一直压在这种市民的刚性需求上吧？按照国家层面的要求，应该积极合理地满足普通市民的贷款需求和住房需求。 至于房价，我想还是有办法让它不要出现市场难以承受的上涨局面，政策面对此应该有足够的信心和手段。 第二个理由是，尽管全国楼市政策在往宽松方向走，但是作为一线城市的北上广目前都没有明显跟进，深圳也不必要快速跟进。 我觉得在这个问题上，深圳似乎没有多少资本和北上广直面比较吧？ 深圳有北上广那样充裕的土地供应量吗？ 深圳有北上广那样充裕的住房供应量吗？ 深圳有北上广那么高的常住人口的自有红本住房的拥有率吗？ 深圳能做到北上广那样相对均衡的人口增长速度吗？ 深圳在人口增长快、多年来土地和住房供应一直相对偏低、城市经济增长较快的背景下，在房价上还能保持与北京上海同等水平，这已经是难能可贵了，已经体现出深圳楼市调控的力度了，对此深圳应该有明确清醒的认知，在有些问题上，深圳还真的不能与北上广尤其是与北京上海直接相比，要据此形成深圳符合自己市情的政策体系。 深圳楼市政策的松绑不能再拖了！而且要有足够的力度，因为，广大市民有住房的刚性需求，不要由于政策缘由而误伤他们；深圳整体经济有继续稳健较快发展的需求，其背后也是广大市民的切身利益，不要由于政策而拖累经济以及伤及普通市民的就业、收入、积蓄和日常消费等基本权益。 事实上，在当下如此纠结的楼市里，我们透过枝枝叉叉的楼市余冬缝隙，仍然能看到几抹顽强的春色穿越而来，让我们感受到了深圳楼市新春将至的第一波暖意。 深圳楼市的第一抹春色是部分政策的松动迹象。 尽管深圳的二手房参考价等重大政策尚未出现调整，但部分可以活跃楼市的政策已经出现松动。 比如，2月深圳首套房贷利率由4.95%下调至4.9%，二套房贷利率由5.25%下调为5.2%； 2月24日，深圳将灵活就业人员等缴存主体纳入《缴存规定》，在单位工作的港澳台居民及外籍人士可以个人名义缴存公积金，这项政策为更多居深人士利用公积金购房提供了基础条件。 当然，市场最关注的还是3月29日财联社的一则消息：深圳二手房参考价将上调3%-5%，深圳住建局对这个消息做出了明确回应：会适时做出相关调整，并于近期公布。 当然，这个“近期”到底是什么时候，这是大家普遍关心的，期待政策面抓紧对照落实。 深圳楼市的第二抹春色是宅地持续加大供应。 深圳市今年度第一批次、共计8宗居住用地于3月31日集中发布挂牌出让公告，将于4月29日挂牌成交。这是继过去两年大幅增加宅地供应后，今年的进一步积极举措。 本次集中公示8宗居住用地，地块位置涵盖宝安区、光明区、龙华区、龙岗区、坪山区和深汕特别合作区，总土地面积约32.11公顷，总建筑面积约107.06万平方米。 我们知道，深圳长期以来宅地供应严重缺乏，导致每年的新房供应量与北上广无法相提并论，住宅方面欠账太多。目前持续呈现的宅地大量供应，已经为深圳未来若干年中包括保障性住房在内的住宅供应的快速增长创造了良好的用地基础，也为活跃楼市提供了来自供给侧的基础贡献。 深圳楼市的第三抹春色是3月住房成交量顽强上升。 为什么用了“顽强”两个字？因为深圳3月出现了自前年疫情发生以来最严峻的形势，住房成交量的上升是在持续的抗疫过程中形成的，因此相当不易。 据深圳市住建局网签系统的数据统计，3月份深圳市一手住宅共成交2859套，环比增长率为49.9%，3月深圳二手房挂牌量大幅增长，市场活跃度明显提升，二手房网签(以网签系统中买卖合同录入时间为查询口径，非过户数据)1355套，环比增长率为25.5%。 尽管有“节后效应”，但市场本身的积极性也是事实，3月反复肆虐的疫情并没有对楼市成交的动能造成严重伤害，市场仍然顽强地表现出逐步回暖的迹象。 面对超过1000万常住人口仍然没有自己独立的红本住房的严峻现实，深圳房地产和楼市发展的脚步事实上并没有停顿，而是在走出一条迂回曲折的路线，上面谈到的近期呈现的楼市里的几抹靓丽的春色，正是深圳房地产顽强前行的佐证。 我相信，近期深圳更大力度的政策投放正在积极酝酿，这是今年深圳经济稳增长重大趋势的必然要求，是深圳房地产顺应国家政策导向、迈向稳健活跃发展的必然要求，也是深圳全面推进中国特色社会主义先行示范区建设和落实国家授予的综合改革试点权的必然要求。 由此可见，深圳楼市政策在当下的经济困局、疫情反复和调控影响等多重干扰下，出现深切的纠结现象，是值得关注的，也是应该积极寻求突破的。 深圳楼市政策的松绑不能再拖了！我对深圳房地产和楼市的回暖和上升仍然充满期待，相信它能够顺势而为，尽快走出低迷，迎来应有的“阳春”局面。